태영건설 워크아웃

태영건설 워크아웃 사태

2023년 12월 28일 소문만 무성하던 태영건설이 드디어 워크아웃을 신청했습니다.

이유는 PF라 불리는 부동산 프로젝트파이낸싱으로 인해 유동성 위기를 맞이했기 때문입니다.

이로 인해 건설업체들의 줄도산 위기가 온 것 아니냐는 이야기도 많이 있습니다. 태영건설은 현재 2조 5천억에 이르는 PF 빚을 지고 있습니다. (발표되는 곳마다 조금의 차이가 있습니다.) 산업은행과 국민은행에서 차입한 금액의 비중이 가장 높습니다. 각각 2,000억 원 1,600억 원에 이릅니다. 이 외 20여 개에 이르는 은행, 증권사, 보험사 등에서 많은 돈을 차입했습니다. 태영건설의 재무상태는 부채비율이 460%에 이르렀고 이는 자본 대비 부채가 4배 이상 많다는 것입니다. 

 

PF란 무엇인가?

돈을 빌려줄 때 자금조달의 기초를 프로젝트를 추진하려는 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법입니다. 일반 대출과 달리 담보나 신용이 아닌 해당 부동산 프로젝트의 경제성을 보고 돈을 빌려줍니다. 담보가 없어 리스크가 크기 때문에 2 금융권이나 증권사에서 많이 시행한다고 합니다.

일반적으로 리스크가 큰 상태로 대출을 받는 만큼 고금리(10~20%) 대출인 브릿지론으로 대출 받아 토지 매입등을 하고 착공에 들어가면 PF를 받아 브릿지론을 상환하고 공사를 진행하는 방식을 사용합니다. PF 대출을 상환하기 위해서는 공사가 진행되고 분양이 되어 자금이 들어와야 상환을 할 수 있습니다.

 

워크아웃이란 무엇인가

워크아웃은 법정 절차가 들어가기 전에 채권자들과 협상을 통해 재정적인 어려움을 해결하기 위한 절차라고 보시면 됩니다. 법원의 개입이 없고 채권자와 채무자가 협상을 통해 현재의 위기에 대해 함께 조율하는 것입니다. 또한 경영권이 유지되고 법적 절차에 비해 빠르고 유연하게 진행될 수 있습니다.

 

법정관리란 무엇인가

  법정관리는 회사가 파산 위기에 처해서 법원의 보호 아래에 재정적 재건을 시도하는 것을 의미합니다. 법정관리는 워크아웃과 다르게 법적인 절차로 이루어지며 법원이 개입합니다. 법원이 개입하면 경영권이 일시적으로 상실 될 수 있으며 법원이 주요 결정들을 승인하고 모든 문서와 계획이 법원의 검토 승인 아래에 진행되는 등 법적 절차를 거치기 때문에 워크아웃 대비 진행속도가 느립니다. 

 

왜 워크아웃 사태가 일어났을까

1. 부동산 시장의 침체

 금리 상승 후 계속 고금리 상태가 유지되면서 대출 이자 부담이 증가하였고 주택 매수 수요가 많이 부족해졌습니다. 또한 정부의 주택공급 확대도 부동산 시장을 침체시킨 원인으로 보입니다. 그리고 금리 인상 전에 상승한 집값이 주택 구매를 주저하게 만드는 계기가 되기도 했습니다. 이런 복합적인 이유로 부동산 시장이 침체되고 현재까지도 지속되고 있습니다.

2. 유동성 부족

 분양시장이 침체되면서 분양이 되지 않아 자금이 유입되지 않아 PF를 갚을 길이 없어진 문제가 있습니다. 478%의 높은 부채비율과 이에 따른 이자비용 부담이 커졌습니다. 이자보상배율은 0.8배로 하락했으며 이것은 영업으로 번 돈이 이자비용을 부담하지 못한다는 의미입니다. 이렇게 시간이 흐르면서 만기가 도래하고 갚을 능력이 없는 태영건설은 워크아웃을 신청하게 되었습니다.

3. 높은 PF 우발 채무와 부실 사업장

PF 우발 채무가 높을 경우 회사의 재무 상태에 큰 부담이 됩니다. 또한 프로젝트 실패시 회사로 직접적인 손실로 이어지기 때문에 PF 채무가 많았던 태영건설의 경우 이런 손실이 한 번에 오게 되었습니다. 또한 프로젝트가 예상대로 진행되지 않으면서 앞서 이야기한 바와 같이 분양이 이뤄지지 않아 자금 유입이 되지 않았습니다. 

 

일각에서는 이런 문제가 태영건설만의 문제는 아니라고 보는 시각도 있습니다. 부동산 PF 문제가 다른 건설사로 확대되지 않았으면 하는 바램입니다.